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好想在信義區工作!租金創18年新高 台北商辦為何突然翻身了?

好想在信義區工作!租金創18年新高 台北商辦為何突然翻身了?

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好想在信義區工作!租金創18年新高 台北商辦為何突然翻身了?

儘管租金節節高漲,與台北平均拉大,但信義區有「進步的象徵」,能吸引人才與客戶,使知名企業前仆後繼。 圖片來源:劉國泰攝

  • 李若雯
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12月1日,世貿聯誼社重新開幕,然而營業面積縮減了一半, 原先33樓的西餐廳與婚宴場所,搖身變為高級辦公室。連接待過李光耀、戈巴契夫的老牌頂級會員制餐廳,都得讓位,台北的A級商辦為什麼這麼貴、這麼缺,讓租金創18年新高、空置率不到3%?

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走入12月重新開幕的世貿聯誼社,電梯一開,褐色基調的中餐廳依舊老派雍容,半掩門扉的包廂傳來卡啦OK歌聲。原來的註冊商標——連接33與34樓的氣派旋轉樓梯卻已關閉,「樓下正在整修改作辦公室,」一旁的接待人員說。(延伸閱讀:不想再騙人!建商與房仲揭穿,如何在實價登錄中玩炒房遊戲?

信義區商辦租金創18年新高、空置率不到3%

原位於世貿大樓頂樓兩層的世貿聯誼社,1988年開幕時號稱「全國最高點」,是台北最指標性的頂級商務俱樂部,過去採會員制,入會費一度高達20萬元,還嚴格規定出入皆需著正式服裝,聯誼社甚至備有西裝提供不及打扮的客人。

各國領袖,包括李光耀、艾奎諾、戈巴契夫訪台時的國宴,諸多政商名流如江霞、殷宗文、藍正龍、旅日棋士張栩的婚宴亦於此舉辦。聯誼社菜色更是一絕,正宗道地的潮州菜令無數老饕津津樂道。

也因此,今年年中傳出世貿聯誼社將縮減一半營業面積,改為辦公室出租的消息之後,許多常客都難以置信。

在國貿大樓已營業30餘年的世貿聯誼社,如今將一半空間改建為商辦轉租。(取自世貿聯誼社官網)

「我們經營餐廳真的很辛苦,7、8月淡季來了,可能就把眼前賺的錢吐回去了,辦公室只要合約一租出去,等於都有生意,」國貿大樓一名不願意具名的主管解釋。

世貿聯誼社的33樓婚宴會館,年營收曾高達2.8億,2018年只剩2億營收,再加上人事成本不斷提高,淨利只剩下一年約2000萬元,但若改為商辦出租,「你可以算,我們均價是每坪3700塊錢,一層樓750坪租出去,一年就3300萬,」這位主管直言,隨著信義計劃區商辦租金節節飆高,聯誼社空間改作商辦,已比開餐廳有「錢」途多了。

屋齡已逾30年的國貿大樓,除了33樓聯誼社改建,其餘樓層今年更是一口氣調漲百分之十的租金,「你說3700元會不會太貴,我告訴你,也有(大樓其他)客戶急著簽約,他怕明年就要調漲。」該名業者表示。

事實上,當前房地產市場商辦當紅,全台最貴的信義區尤其一室難求。聯誼社改建只是冰山一角。今年9月,元利建設標下101大樓正對面的D3土地共1552坪,這是信義計劃區最後一塊具有純住宅建照的土地,但元利選擇蓋商辦,「這是今年市場的大驚奇。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示。

信義計劃區房租飆漲最為明顯,2004年,101大樓商辦啟用,當時台北市A辦平均租金是2220元,信義計劃區則是2269元,至2019年,台北市A辦平均租金為2778元,信義計劃區則已漲到3377元,差距逐漸拉大,指摽性建物更屢傳高價,如南山廣場最高租金已達一坪5000元。

而且,2005年,信義計劃區商辦的空置率高達27.8%,亦即有三分之一商辦閒置,至2019年,信義計劃區空置率已不到3%。

 

台北101:如今該我們選人了

「我們覺得,現在是比較有條件選擇優質的客戶跟你在一起,」坐在101大樓第33層樓的隨意吧餐廳,101大樓營運長劉家豪篤定地說。

劉家豪於2004年底101商辦啟用後便在此工作,當時台灣還尚未脫離網路泡沫造成的經濟疲弱,911剛發生不久,美商對進駐地標性大樓尚存恐攻疑慮,再加上當時南港、內湖科學園區紛紛落成,瓜分市場,導致101開幕的頭兩年,出租率只有三成,不僅樓下店面租不出去只能辦畫展撐場面,樓上商辦更是空空蕩蕩。

雪上加霜的是,原訂2005年開通,連接101大樓的捷運信義線,延宕至到2013年才開通,使得等房客的苦日子,一熬就是十幾年,直到這兩年,才業績突然一飛沖天。

「很多企業還來不及反應,」劉家豪表示,近日常需出面協調租金,外商通常做一次預算都是3到5年,一漲就是兩三成的租金,讓外商老闆都嚇到。

為了減緩衝擊,如今101早在租約到期前一年便會預先洽談續約,「早一點(談)對大家都比較好,講難聽一點你有可能要的時候沒有空間,」劉家豪透露,如今101接洽的租戶預定進駐時間已排到2021年。

101大樓營運長劉家豪在101商辦啟用後就在此工作,熬過十多年,終於走過出租冰河期。(黃明堂攝)

租金節節上漲,背後反映的是台北市頂級商辦的供不應求,國泰世華首席經濟學家林啟超指出,這幾年許多商辦,如亞洲信託大樓、敦南金融大樓等將改建為酒店、飯店,又恰逢如國泰世華敦北大樓等屋齡約40年上下的舊商辦面臨都更,使商辦空間供不應求,而許多企業搬遷的首選,就是信義計劃區。

「當南山廣場出來、國泰置地廣場出來之後,發現有名的外商都在這裡以後,你辦公室不在這邊也都想往這邊集中,」國貿大樓業者表示。

「現在是房東市場,」101租賃專案經理施宗甫定調。

提到眼角下,2017年甫落成的南山廣場開幕一年半即宣告滿租,劉家豪笑道,「他們真的幸運太多了,我們這邊孤立多久啊!」

一租就是7000坪 勤業眾信:年輕人更想來工作

「年輕的同事都覺得很好,畢竟就熱鬧嘛,」勤業眾信聯合會計師事務所行政營運長劉水恩表示。自松山機場附近,屋齡近30年的宏泰金融大樓搬遷,勤業眾信成為2017年甫落成的南山廣場的7000坪首位大租戶。

台灣第一大會計師事務所搬遷的背後,反映著台北CBD(Central Business District,中央商務區)的區位變化。即使信義計劃區如今租金動輒3、4000元一坪,較敦化北路一帶貴上約35%,更是南港、內湖的2倍以上,知名企業仍是前仆後繼入駐。

「(企業)做得不錯了,就會去挑都市精華區,也許公司就會讓人知道,打無形的廣告,」劉水恩分析,這幾年群聚效應明顯,律師、會計師等大型商務事務所都擠到信義計劃區來,信義計劃區已成為台北市進步的象徵,「有些(客戶)半開玩笑說,哦,這麼豪華的地方,難怪你們收費比較貴。」

但相較於業務,勤業受益最大的,其實是人才招募,「因為這個地方也比較有朝氣、比較熱鬧,」因此對事務所提升年輕人報到率有幫助,「我相信KPMG (安侯建業聯合會計事務所)在101也是有這樣一個效果,」劉水恩補充。

豪宅銷售風光不再,資金湧入商辦市場

「現在變得很奇怪的現象,過去一窩蜂炒住宅,現在發現其實一般消費者買不動、豪宅也賣不動,就開始轉做商用不動產,」黃舒衛表示,2013、2014年後豪宅市場出現停滯現象,而一年動輒百萬的豪宅稅也使投資人卻步。

專家預估,青黃不接的情況,至少還需要3年才能緩解。(黃明堂攝)

「豪宅管理費一坪4、500塊,管理費一年又4、50萬,一年各種稅就100萬了,」國貿大樓業者表示,「再有錢的人也不願意把錢拿去當冤大頭,所以我覺得這個市場應該很難再起來。」

豪宅難賣,建商投資標的轉向已冰凍近20年的商辦市場,近年共享辦公室大面積的進駐,對租金也有拉抬效果,「這可能是大家講的產品輪動,因為辦公室也是熬很久了,目前的租金是18年以來的新高。」黃舒衛表示。

提到為何台北市如今出現商辦青黃不接的情況,101大樓營運長劉家豪表示,商辦市場長期疲弱不振、租金低落,建商覺得蓋豪宅、商鋪才賺錢,如今豪宅市場飽和、陸客風潮亦已過去,市場才突然出現商辦缺口。

101租賃經理施宗甫則指出,這波信義計劃區的商辦短缺要紓解,需待3年後,富邦信義A25總部完工,但因總部3萬坪中,富邦自用即佔1萬坪,能提供的空間也有限,黃舒衛則表示,大概要等到元利D3土地完工後,估計最少也要3年。(責任編輯:曹凱婷)

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