有關租金報稅-二代健保與租賃所得稅

房東房客如何報稅

不少人房客房東在洽談租約時不太清楚租金究竟如何報稅與誰該負擔繳納

時尚物業在此整理房東房客不同身分時應該注意的情況:

房客身分
法人(公司行號) 自然人(個人)
房東身分 法人 5%
自然人 租賃所得稅10%

二代健保2.11%(以實際法令為準)

租賃所得併入房東個人年度綜合所得稅

(租賃所得=年租金收入–必要費用(若無法列舉則從租金中扣43%標準扣除額)

 

情況一:房東法人v.s房客為自然人(個人)

不動產在投資理財領域中一直是許多人穩定收益的金雞母,不只一般人會買來收租,企業在處理財務與公司資產配置時,

不動產自然也是相當重要的一項配置。

所得稅分為綜合所得稅及營利事業所得稅。
凡有中華民國來源所得之個人,應就其中華民國來源之所得,依本法規定
,課徵綜合所得稅。
非中華民國境內居住之個人,而有中華民國來源所得者,除本法另有規定
外,其應納稅額,分別就源扣繳。
凡在中華民國境內經營之營利事業,應依本法規定,課徵營利事業所得。

因此企業法人顧名思義即為為法律上所認可的組織體,跟一般人一樣可以配置財產,最簡單的判別方法就是

自然人會有身分證字號歸戶政管理,法人會有統一編號歸主管機關管理。

因此法人跟一般自然人的報稅方式就不相同,

個人報稅主要收入通常為薪資收入、執行業務所得、股利股息收入分配等,申報義務人為個人自己處理

法人報稅有多種管道,除了業內收入、尚有轉投資、不動產資產出租的租金收入、處分資產、勞務收入、銷售收入…等多元管道,

因此通常申報會交由配合的會計師/記帳士處理,因此正常的公司行號都應有配合會計師/記帳代為製作401表、損益表、財務報表等收支明細

(如果房東房客需要相關的會計師/記帳士諮詢或工商登記,歡迎洽詢時尚物業)

對於許多法人來說,租金收入是公司營運重要的一環,不只對老闆節稅、租金的部分也是公司穩定收益很重要的一環,

因此租金收入與其他公司收入來源一般在計算稅額時,

法人房東出租房屋給房客對象無論是租給法人、個人自然人,皆採租金的5%

一般房客在承租法人物件通常需要配合房東端簽約相關流程、用印、決策與管理,有時甚至決策者不只一人,

因此法人房東通常委託專業仲介打理租屋大小事,節省房東房客雙邊跑流程與簽約、點交、管理維護等細節

 

情況二:房東自然人(個人)v.s房客為法人(公司行號)

此類情形較常發生在精華區域的中小型出租商用不動產,早期不動產尚未飛漲時一些早期投入長期持有的投資客、生意人或在地家族投資有術,

因地段漂亮、不少品牌或企業有意承租,因租金不低因此房客希望以節稅的方式而常遇見的情況。

前述房東如為法人,租金報稅會有會計師/記帳士處理,但如房東為一般個人,出租店面.辦公由於遇到的皆為商業使用的房客,

因此皆會希望「租賃相關稅額」能夠外包給房客來負擔,房東只管每月實拿租金多少房客協助代為繳納租賃相關稅額

會是一般辦公.店面比較會愈見的情形。

按一般市場習慣規範,自然人出租給房客做營業使用(公司、行號、執行業務),房客應該在每期租金中扣下10%租賃所得稅與2.11%二代健保補充保費後支付剩餘之租金給自然人房東。(所得稅法第88、92條)

 

法人房客應該要在每月10日前將上一個月代繳的稅款向國庫繳清,並於每年的2月10日前開立好為房東代繳租賃所得稅與二代健保補充保費的扣繳憑單給納稅義務人(個人房東)

 

因此在租約的租金約定相關事項,如果房東與房客談定的租金條件為

房東實拿10萬,

租約內容則應該寫:

民國110年1月1日至115年12月31日每月租金新台幣113,779元(含租賃所得稅11,378元及二代健保2,401元由乙方代繳,實際金額以法令為準。)

甲方(房東)每月應實收新台幣100,000元整,乙方應於每月X日前支付租金於甲方。

但房東應知在國稅局的認定,房東每月的收入是113779元/月,而非10萬元/月,還須注意。

 

二代健保補充保費如何扣繳?

是從民國104年為了健保改革而開始實施的規定,共有六大財源,因此並非只有房東才面臨到二代健保補充保費的挑戰

(圖/衛生福利部中央健康保險署)

相關規定請見此

 

有些房東房客雙方約定好稅務相關費用由房客代繳,但房客卻無準時繳納,也是會承擔相關刑責的。

稅捐稽徵法第 42 條規定

代徵人或扣繳義務人以詐術或其他不正當方法匿報、短報、短徵或不為代
徵或扣繳稅捐者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以
下罰金。
代徵人或扣繳義務人侵占已代繳或已扣繳之稅捐者,亦同。

房東針對租賃所得相關有所顧忌,建議找專業商業不動產仲介.會計師諮詢,最好花點小錢做租賃公證,

保障自己,也保障房客租賃權相關權益。

租賃公證費用通常皆為房東房客

 

情況三:房東自然人v.s房客為自然人(個人.家庭.情侶…)

不動產經紀人常被房東房客問到:

「如果我房子租X萬,我大概稅是幾%?」

答案是施主這問題只有你自己才知道!為什麼呢?

因為租賃收入是併入個人的綜合所得稅作為計算的,並非像前二者情況

一般自然人在報稅都是自己線上申報或臨櫃辦理,極少有人請會計師/記帳士代為處理

但一般房東未注意到的是:房屋租賃收入不等於租賃所得

房屋租賃收入=房屋年租金  X  (1-43%標準扣除額)

(建議直接用43%扣除額,除非當年度您的房屋有重大支出並有憑據發票可舉證)

因此如果房東收的租金是3萬元,

實際上您的租賃收入為=3X12 X(1-43%)

=205,200元

這才是您實際的租金收入

20.52萬還要併入房東的個人綜合所得

有些人退稅;有些人稅率是45%,在此只能教導房東您的租賃收入「稅基」如何計算,

稅率則因人而異。→所得稅具請按此

房屋報稅是國民應盡義務,現在在租賃住宅發展與管理條例也推廣房客可申請房屋租賃補貼,

因此介意房客有無承租住宅報稅的房東朋友,皆建議以租給公司名義的法人房客,較能減少相關繁雜稅務事由

 

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