許多人在開始租辦公室時尋找租屋物件

分不清台北市的住辦商辦廠辦有何不同，筆者藉不動產租賃業界十年以上跟各位朋友分享：

1.初期承租成本
一般來說以承租辦公室無非負責人一開始最需要考量的無非於
(1)地點區域(2)適合空間大小(3)租金預算(4)裝潢成本
就以下稍作解釋：
(1)地點區域

辦公室承租當然更是包含了許多細節，在此不多贅述，
各行各業在決定開公司的辦公地點區域，有時跟著廠商、有時希望加入產業聚落、
或是在老闆家的可接受交通距離內為考量，絕大多數在不考量預算與產業聚落的前提下，
幾乎外商或大多數中小企業都會以大安/中山/松山/信義作為第一考量，
越精華的地段自然租金越高，在想要的地段但又預算有限的限制下，
住辦會是中小企業初期想節省租金的一個不錯選擇。

(2)適合空間大小
就企業使用需求來說，商辦大樓通常沒有小坪數的釋出空間，
且通常商辦辦公大樓的公設比通常
30年以上的商辦至少公設比20%、
20年以上的商辦至少公設比30%、
10年內的高級商辦約公設比35~45%左右情況下，承租根本不合公司支出的經濟效應
因此筆者建議承租使用20~30坪房客如為特定行業較少廠商、員工進出等不需要氣派門面的企業，我們都建議房客尋找辦公室承租以住辦為優先選擇，才能做好初步節省成本的計畫。
另外由於在民國90年(約西元2000年)政府並沒有嚴格的限制住商混合並執行使用用途，
早期常有用住宅做辦公室登記而為公司的現象，因此才有許多區域有住辦混合大樓的產生，
在民國93年9月14日內政部訂定建築物使用類組及變更使用辦法後，住商混合的新案件情形就越來越少見了。而在這段時間市場熱點推出的住商混合商品，
通常皆為使用坪數25~40坪的住家改做辦公營業用。
因此企業房客希望尋找使用40坪以下的辦公室，住辦不失為一個好選擇。
要注意的是住辦房東通常不願防客更改水泥隔間，格局適合與否還須靠專業
的不動產經紀人與設計師代為規劃。商辦則是一開始興建使用用途即以做辦公室與公司承租，
因此通常對空間規劃有獨特想法、或是需要較大坪數的房客，商辦會是比較理想的選擇(3)租金預算
住辦在出租時其實不少屋主房東會做房客承租是否長久的考量，
更細部也要評估住商混合的比例究竟是住家多還是辦公多，
但以市場概論無論是兩房/三房/四房住辦，通常租金會落在3~10萬左右，
房東與房客在評估租金預算與條件時會同步以辦公/住家交叉用總租金參考商辦則是在諸多法人房東在考慮投資報酬率、市場承租行情、保險法的最低投報率限至約束
則都是用單坪租金做參考
(4)裝潢成本
住辦要注意的是住辦房東通常不願房客更改水泥隔間，
格局適合與否還須靠專業的不動產經紀人與設計師代為規劃。

早期台北市在規劃公寓大廈時尚未做明確的都市計畫劃分，因此部分精華區的主路段會遇到明明是住宅規劃

但是大樓內部卻為住商混居的情況，此類狀況泰半為早期屋主購來自用作辦公室使用或早期因位處地段精華地帶

而申請辦公室政府核准，因此沿用至今。在此須注意的是住辦大樓屋主通常皆為原本的2~4房格局規劃，

較不能接受房客做隔間拆除或相關結構變動整理，但對成本較低的新創或中小企業而言現成的隔間或許反而是一大加分，端看企業如何取捨

商辦通常為開放隔間，房東普遍要求皆為房屋內淨空交屋，出租時的房屋空屋狀況交屋，
房客退租時拆空原狀交還房屋。

另外要注意的是部分商辦大樓在裝潢多有裝修規則與相關保證金，
在委託代尋承租時可與時尚物業了解大樓房況與裝修須注意事項。

2.管理方式
住辦通常較為單一管理員輪班管理或是固定周休，通常設備皆為自行維護與處理
商辦則為委託專業物業管理公司或保全公司現場執行
頂級大樓則不只單單人員管理還有磁卡進出入、電梯管制甚至進出發卡系統來處理
辦公室的進出入、空調、公設則都為大樓統一維護管理。

3.大樓門面
住辦大樓通常皆為屋齡25年以上大樓，
且多數住辦的一樓進出入口可能連公司招牌都沒有掛招的位置

商辦注重吸引各方有質感的企業行號加入大樓，另外也注重大樓外觀的整護翻修與定期清潔
大樓物管、停車場管理、清潔公司、機電維護都以外包或自聘的方式經營管理，
這也是為何明明商辦大樓租金這麼的貴卻還是許多企業願意多花點租金進駐商圈的商辦大樓
畢竟開業總會面臨形形色色的訪客，門面絕對是競爭力的重要一環。

4.公設比與大樓公共空間
通常商辦辦公大樓的公設比通常
30年以上的商辦至少公設比20%、
20年以上的商辦至少公設比30%、
10年內的高級商辦約公設比35~45%左右
台灣是世界上少數還有租金需計算到公設的國家，
因此大樓整體到底能給企業有甚麼樣的加分也是企業須考量的重點。
真的要一句話來分辨住辦與商辦的分別，其實就是
辦公空間是否有包含衛浴空間與茶水間。
住辦沒有公共衛浴，因此廁所打掃幾乎都得自己來。
商辦則是一開始規劃即為整棟大樓都以出租辦公室為主，因此
每棟商辦都會有公共的男廁、女廁、茶水間

住辦-
公設比通常在20%以內，因此了不起只有垃圾代收；
商辦大樓又依大樓地段與經營管理等級不同而有分A辦、B辦、C辦

C辦通常僅有一般管理員與公設清潔打掃
B辦除了大樓管理以外與公設清潔打掃外，
通常大樓有中央空調與電梯進出入管制、卸載貨梯區域
有些大樓還會內部有郵局/金融代辦處、物流送發貨、
A辦除了包含B辦應有的大樓管理外，各棟大樓除了氣派大廳外，更是各有千秋─
訪客發卡系統、綠建築認證、耐震規格、室內挑高空間、哺乳室、淋浴間、暖氣空調….
欲了解更多，請直接與我們聯絡告訴我們貴公司找辦公室的需求，我們再為您專案介紹。

5.適合房客客群與行業別
住辦─初創事業、需要住辦合一、較少訪客與廠商且不介意大樓管理的行業
如小型電商、貿易公司、網路公司等5~10人內企業
如果人數少於5人，我們會推薦客戶可盤整自己需求是否真的需要自己的獨立辦公室，
或許共同工作空間或是商務中心也會是一個好選擇。

不少中小企業、單人創業承租一般住宅而作辦公用途、工作室使用，住辦房東會不願意給予公司登記與報稅以免未來房屋交易不能使用自用住宅出售

此時就須尋找工商登記作為聯絡處配合

商辦─需要門面、打造企業形象、有一定預算的公司
如外商、企業總部、營業處，多花點錢進駐適合公司發展的大樓，對企業來說還是值得的。

商辦則依屋齡、標準層使用面積、交通便利性、周邊環境、商圈位置、格局、大樓設施等而又有分頂級A辦、AB辦、B辦之分別

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