租約公證是防止欠租房客的最佳篩選工具

ㄧ、什麼是租約公證

房屋出租訂立書面契約，經過公證之後，對於承租人交還房屋，給付租金及違約金，出租人返還押租金等事項，不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障，糾紛也可避免。

二、為何要租約公證-租約公證與不公證的差別

很多房東或房客經常會要求租約要送法院公證，已公證或未公證的租約究竟有何差別，常常使很多人弄不清楚。原則上租約縱使未公證，仍然可以合法發生效力，並非一定要公證，才能合法生效。公證租約最重要的目的，乃在保障當事人，於他方不履行契約時，可直接向法院民事執行處聲請強制執行，而不需曠日廢時的打官司。

但是能經由公證的程序而可以直接取得強制執行效力的事項，僅限於：

租期屆滿，房客不肯遷讓時，房東請求返還房屋的權利。給付金錢或其他代替物(如米)或有價證券(如支票)之一定數量為標的權利。

例如，房東請求房客付房租的權利、房客請求返還押金的權利、或房東因為房屋受損害而得請求房客賠償之權利…等。

不論是前述的任何一種權利都必須載明在公證書裏，並表明「願接受強制執行」的意旨，否則仍然不具有直接能強制執行的效力。目前各地方法院公證處裏都有印製完善的租約公證格式，只要把想令其發生直接強制執行效力的各種權利，填入該格內，經公證就可達到效果，堪稱方便，可多利用。

簡言之，對房東房客租約公證的好處是－

	房東	房客
優點	房客違約可強制執行收回房屋 優先過濾不良房客	遵守租約情況下可合法退租收回保證金 租屋保證遇到合法房東、租約公證確保買賣不破租賃免憂房東租到一半賣房新房東趕人
缺點	100%租金需課徵所得稅 （但現在房客申請租屋補助不用告知房東也可直接通報現場租屋事實，因此房東堅持不報稅其實也沒意義了。）	需備文件應完整與齊全 租約到期如續租公證費用需另計

 

三、租約公證費用如何計算

例如房屋租賃期為12個月，每月租金為2萬元，保證金4萬元，房屋課稅現值為30萬。

（1）租金總額+保證金（押金）：（2萬x12）+4萬=28萬

（2）房屋課稅+保證金（押金）：30萬+4萬=34萬

兩個金額以比較高的金額為主，也就是以34萬元去計算公證費用，下方為公證費用的級距對照表，查詢過後，公證費用為2,000元，如需附加強制執行的條款，公證費用則會是3,000元。

通常為房東房客費用各半，公證費用法院與民間公證人都採用

司法院的租約公證費用表-

需要提醒的是：公證人作成之公證書，其張數如超過六張時，超過部分每一張加收費用五十元。 前項之張數，以一行二十五字、二十行為一張，未滿一張者，以一張計算。 公證人因請求人之請求以外文作成公證書或認證文書之翻譯本者，依本法所定之費用額，加收二分之一。

四、租約公證應備文件

出租人應備事項：

（一）出租人為個人者：

    1.房屋所有權狀。

    2.房屋稅單（稅單遺失者可至稅捐機關申請課稅現值證明代之）或契稅單(剛買賣者)。

    3.身分證正本。

    4.印章。

    5.租賃契約書一式三份(本所亦提供制式租賃契約）。

（二）出租人為公司者：

     1.房屋所有權狀。

     2.房屋稅單（稅單遺失者可至稅捐機關申請課稅現值證明代之）或契稅單(剛買賣者)。

     3.最新公司變更事項登記表卡或其抄錄本。

     4.公司大小章。

     5.負責人身分證正本。

6.租賃契約書一式三份（本所亦提供制式租賃契約）。

承租人應備事項：

（一）承租人為個人者：

1.身分證正本。

2.印章。

（二）承租人為公司者：

1.公司變更事項登記表或其抄錄本。

2.公司大小章。

3.負責人身分證正本。

本人（或公司負責人）無法親自到場辦理公證者，可出具授權書委託他人辦理，授權辦法如下：

自然人、個人之授權：

填載授權書並蓋印鑑證明上之印鑑章。

出具授權人之最新印鑑證明正本(至戶政事務所請領)供公證人存查。

公司負責人不到場之授權：

填載授權書並蓋與公司登記事項表上相同之大小章(必須完全相同)。

應出具公司變更事項登記表:

A、發表時間在六個月以內請帶該表正本及該表影本供核對，影本並加蓋公司大小

   印鑑章，留存公證處

B、發表時間超過六個月請向主管機關申請核發「公司(設立)變更登記事項表抄錄本」正本，正本會留存公證處。

公證費用(依照司法院公證費用標準表)：

以房屋課稅現值及租金總額取其高者，加上押金(保證金)之總額，依照司法院公佈之公證費用標準表，核計公證費。

例如：某房屋課稅現值為40萬元，租金每月2萬元，租期二年，租金總額為48萬元。租金總額48萬元比房屋課稅40萬元現值高，故以租金總額48萬元為計算基礎。再加上押金4萬元，總額52萬元。故依公證費用標準表規定，標的價額位於50萬元～100萬元區間之公證費用為3,000元，若約定逕受強制執行者，公證費則為4,500元。

租賃應備文件檢查表

(請承租人按照下列表格準備資料，並先傳公證人俾便製作公證書)

承租人部分

承租人為自然人，本人親自到場者:

☐本人身分證正本及影本

承租人為自然人，但無法親自到場，是代理人到場者:

☐本人身分證影本

☐代理人身分證正本及影本

☐本人印鑑證明書(六個月內，向戶政事務所請領，用途:租賃公證)

☐授權書(務必蓋印鑑證明上的印鑑章)

承租人為法人，負責人親自到場者:

☐最新公司登記資料表正本及影本 或 ☐六個月內公司登記抄錄本正本

☐負責人身分證正本及影本

承租人為法人，負責人無法親自到場，是代理人到場者:

☐最新公司登記資料表正本及影本 或 ☐六個月內最新公司登記抄錄本正本

☐負責人身分證影本

☐代理人身分證正本及影本

☐授權書(務必公司登記表上的大小章)

五、租約公證流程與應注意事項

1.出租人應檢具當年度房屋稅單或房屋稅籍證明(向台南市政府財政稅務局申請)

2.至本頁下方下載並填寫公證請求書及房屋租賃契約(壹式參份)，完成後列印。

3.檢具應備文件，由當事人雙方(即出租人與承租人)至本法院公證處辦理。

4.本網站提供之房屋租賃契約僅供參考，可依需求自行加減條項或更改。

六、有關租約公證與強制執行

公證書如有約定得逕為強制執行時，如債務人未依公證書所載得強制執行事項履行時，債權人即可持公證書向法院的民事執行處聲請強制執行。

有關租約公證相關問題，歡迎洽詢時尚物業了解